안녕하세요!주식으로 말아먹고 부동산으로 일어선 50대 다주택자이자 투잡 주부 황금최여사 입니다!​반도체 호황과 부동산 규제로 아파트 상승장을 누리고 있는 경기도의 중심도시 수원!​그러나 이 흐름을 즐기지 못하고 미분양의 굴욕을 맛보고 있는 단지가 있는데요,​수원 분양시장의 뇌관으로 꼽히는 장안구 이목동의 '북수원 이목지구 디에트르 더 리체 2차(A3블록)'와 권선구 오목천동의 '오목천역 더리브'의 현황을 팩트 데이터로 점검해보고, 과연 투자가치가 있을지 솔직하게 남겨보겠습니다.광고 아니니깐요! ㅎ미분양 팩트체크미분양 이유 분석네, 두 단지 모두 본청약 완판에 실패하여 미분양 잔여 세대 소진 절차(선착순 지정 계약 및 무순위)를 진행 중인 단지가 맞습니다.​ 북수원 디에트르 더리체 2차의 미분양 원인 1차(A4블록, 768세대)가 수원 이목지구 디에트르 우여곡절 끝에 완판된 것과 달리, 2차는 1,700세대가 넘는 매머드급 물량과 84㎡ 기준 10억 원대 중반 분양가 허들을 넘지 못해 초기 본청약에서 대거 미달이 발생했습니다. 현재 계약금 5% 조건 등을 앞세워 선착순 줍줍을 진행하고 있습니다.​분양가상한제 공공택지임에도 기본 건축비 및 택지비 반영으로 84㎡가 10억 원을 훌쩍 넘겼습니다. 인근 1호선 성균관대역 및 정자동 기축 대장주 시세를 상회하는 가격으로 '안전마진이 0원'인 상태로 출발했습니다.​성균관대역까지 도보 15분 이상 소요되는 지형적 거리감이 있으며, 1,744가구라는 거대한 일반분양 물량을 단기에 소화하기에는 수원의 매수 심리가 10억 원대 분양가를 감당하기 버거웠습니다.이런 입지에 이런 분양가??​ 오목천역 더리브의 미분양 원인84㎡ 단일 평형으로 구성, 수원 이목지구 디에트르 수인분당선 오목천역 초역세권임에도 불구하고 84㎡ 기준 7억 중반~8억 원대 분양가 부담으로 평균 청약 경쟁률이 약 0.2:1 수준의 굴욕을 맛보았으며, 장기 미분양을 겪었습니다. 현재 '계약금 0원', '담보대출 지원'등 금융 혜택을 내걸고 잔여 세대를 털어내고 있습니다.​201세대 나홀로급 소단지 한계: 역과의 거리는 가깝지만, 아파트 시장에서 기피하는 소단지로 관리비 부담과 단지 조경/커뮤니티의 부재라는 태생적 결함이 있습니다.​'더리브(SGC이테크)'브랜드 인지도가 낮은 상황에서 확장비 포함 8억 원에 육박하는 분양가는 인근 '오목천역 쌍용더플래티넘(930세대, 5억 후반 시세)'대단지 기축 대비 가격 경쟁력이 완전히 밀렸습니다.역 하나만 믿고..??단지비교 한눈에..구분 항목북수원 수원 이목지구 디에트르 디에트르 더 리체 2차 (A3) 오목천역 더리브 행정구역 / 위치수원시 장안구 이목동 (이목지구)수원시 권선구 오목천동총 세대수 / 규모1,744세대 (총 17개동, 최고 29층)201세대 (총 3개동, 최고 21층) 철도 교통망1호선 성균관대역 버스 연계수인분당선 오목천역 초역세권 커뮤니티실내수영장 등 하이엔드급기본 커뮤니티 입주 시점2028년 상반기 예정 (공사 진행 중)2025년 10월 준공 (즉시 입주가능)향후 완판 가능성 및 소진 시점 전망주관적 북수원 디에트르 더리체 2차완판 가능성 높으나 긴 호흡 필요수원 내 1,700세대 1군급 대단지 신축이라는 희소성과 계약금 5% 분납 혜택, 향후 신축 분양가 상승 기조(물가·공사비 인상)에 따라 2028년 입주 전까지는 '선착순 줍줍'을 통해 완판에 도달할 확률이 매우 높습니다. (1차 수원 이목지구 디에트르 A4블록이 완판된 경로를 그대로 밟을 전망)디에트르 2차 오목천역 더리브최근 대폭적인 조건 변경으로 완판 가능성 높아짐입주 시점이 지났음에도 201세대 소단지의 환금성 우려로 소진 속도가 더딥니다. 최근 계약금 0원, 잔금 유예 등 '파격적인 금융 혜택'을 추가하여 잔여 물량 소진에 속도를 높이고 있습니다.더리브부동산 투자자 &amp실수요자 조언주관적1. 투자자 관점 ❌ 디에트르 2차는 10억 원 중반에 취득세·옵션을 더하면 11억 원이 넘어가 시세 상방이 닫혀 있고, 오목천 더리브는 소단지 환금성 저하로 매도 시 제값을 받기 어려워 두 단지 모두 투자 진입을 권장하지 않습니다.​8억~10억 원대 예산의 여력이라면 영통구 망포·광교 준신축 급매나 서울 외곽 역세권 기축으로 방향을 트는 것이 안전합니다.디에트르 더리체 2차2. 실수요자 수원 이목지구 디에트르 관점 북수원 디에트르 2차: 초등학교를 품은 대단지 신축 라이프, 수영장을 포함한 고급 커뮤니티, 자녀 교육과 서울(사당/강남) 출퇴근 광역버스망을 중시하는 실거주 1주택 갈아타기 수요라면 로열동·호수를 선착순으로 골라잡는 전략은 유효합니다. 다만, 실거주 장기전략으로 봐야 합니다.​오목천역 더리브: 초역세권 단독 거주 편의성을 최우선으로 두는 소규모 가구 또는 신혼부부가 실입주 목적으로 파격적인 입주 조건 혜택을 챙겨 들어가는 실속형 거주지로 추천합니다.오목천역 더리브경기도 수원시 장안구경기도 수원시 권선구 삼천병마로1598번길 21-7#북수원이목지구디에트르더리체 #북수원디에트르2차 #오목천역더리브 #수원미분양아파트 #수원아파트청약 #이목지구A3 #오목천역아파트 #성균관대역아파트 #수원아파트분양 #수원분양가 #부동산입지분석 #미분양줍줍 #아파트팩트체크